抄録
東京都心や一部の地方都市においては、全面的ではないが不動産取引が活況を呈している。取引が活発化するにつれ、不動産価格が上昇してくるが、それと連動する形で企業価値も上昇する部分がある。もちろん、所有している不動産の時価評価だけが「企業価値」を示すものではないが、業種によっては、不動産評価額と企業価値との相関関係が高い業種もある。その場合、計算上は貸借対照表上の不動産部分を時価に置き換えて総資産を計算し、負債を差し引いたものが時価純資産となる。
一般に、企業評価を行う場合は時価純資産を基に、対象事業体のもつ潜在的な超過収益力などを考慮して価格を決定していくことになるが、不動産の評価額の割合が大きい業種としてゴルフ場がある。ゴルフ場の売買事例においては、ゴルフ場そのものやクラブハウスの評価額、すなわち不動産鑑定評価額をもとに売買されることが多い。また、不動産鑑定評価基準に基づいた評価額は客観的な評価の一つと考えられる。
ゴルフ場の評価は、１９９０年ごろ起きたバブル崩壊の前後で、極端に変動している。評価手法は複数あるが、評価時点の複数の評価方法の平均的な結果として算定されるのが理想的と言うこともできる。しかし、現実においては、機械的に平均値を取るのではなく、様々な社会環境的な要因を考慮することにより、各手法のウエイト付けを行い評価されていく。
本講は、過去において実際に行われた評価事例を踏まえ、評価を行う上で考慮された追加的事項を紹介しながら、企業評価、のれん等の問題を考えて行く。
