インドでは，農村地域から大都市圏地域への大量の人口移動は，未曽有の住宅需要を生み出し，さらに大都市郊外地域での住宅開発は道路整備や公共交通の発達をもたらせ，このような利便性の向上はさらなる住宅開発を引き起こしている。

本研究は，1990年代以降のインドにおける都市の郊外開発のうち住宅開発の特徴と都市開発の課題を明らかにすることを目的とする。現地調査をもとに検討を試みた結果，デリー大都市圏における都市発展とデリー首都圏地域整備計画の変化を概観した。インドの大都市圏では高層住宅が急増しており，通勤限界地となる遠距離郊外地域においてさえも絶え間ない住宅開発が行われている。一方，開発地では建設を中断した高層住宅やアーバン・ビレッジなどの課題を生じている。また，転売された土地について民間不動産会社による都市開発が十分にコントロールされておらず，次々に進む都市開発は持続性の面からみて課題をかかえている。

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本稿は私鉄系による不動産事業の展開や戦略性を明らかにすることを目的とし,特にバブル経済崩壊以降の動向を考察した.本稿では,としては先駆的存在であり,幅広く不動産事業を展開してきた阪急電鉄グループを研究対象とした.同グループにおいて,としての役割を担ってきたのは阪急電鉄および阪急不動産であることから,両社の活動を中心に考察した.考察の結果,以下の諸点が明らかとなった.(1)同グループの不動産事業は,賃貸事業が安定した利益を生み出してきた点に特徴がある.賃貸事業の基盤は,同グループが梅田地区再開発を実施したことで,1960年代から1970年代にかけて形成された.(2)バブル経済崩壊後,同グループの分譲事業はマンション分譲に特化した.そのような動向は他の大手の動向と合致する.(3)両社の不動産事業の展開には空間的・時間的差異が見られた.そのような差異は両社の本業の違いによるものである.グループ全体の不動産事業として考えるならば,両社の差異は結果的に開発を分担したものとして位置づけられる.住宅地開発を推進する役割の点において,私鉄企業がを兼ねる意義は小さくなった.しかし,沿線住民が利用する施設の整備や駅前再開発などを通じて,沿線住民の生活の利便性を重視したサービスを提供する点に,今日でも私鉄企業が不動産事業を展開する意義があるといえる.

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嬬恋村は、群馬県の西端に位置する人口9,287人の村である(令和4年1月現在)。上信越高原国立公園の一角を占め、高原地帯には数多くの温泉地やゴルフ場、別荘地、スキー場、キャンプ場などが数多く存在する。

浅間高原地区は、大正15年に全通した草軽電気鉄道の敷設と並行して、大学関係者の別荘地造成が進展した。さらに、嬬恋村内は全域都市計画区域外で開発規制が無かったことや、国有原野の払下げ地や未開墾村有地も多かったことから、戦前には箱根土地（西武）、戦後には三井不動産などの大手資本による大規模開発、新興

・地元資本による中小規模開発が進展した。

最盛期の1973年には30社を超える

が別荘分譲を行い、別荘管理会社による管理区画数は1.7万区画を越えていたが（平成18年現在）、現在は建設済み別荘は約9千戸（うち2千戸は廃屋）と推測されている。

本報告では、嬬恋村における別荘地開発・管理の経緯を整理するとともに、近年生まれつつ新たな別荘の再生・利活用、別荘地内の森林管理やコミュニティ活動等を踏まえて、コロナ禍も踏まえた今後の別荘地管理のあり方を報告する。本研究はJSPS科研費基盤B (20H04442)の助成を受けた。

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高度経済成長期以降，都市部へと流入する人口の受け皿として，郊外における大規模住宅地開発が盛んに行われた．しかし1990年以降は，大都市圏の都心部や周辺部での人口増加が見られる一方で，郊外住宅地では高齢化や空き家の増加が問題となるようになった．特に地方都市では，人口減少・少子高齢化が進む中，財政面で持続可能な都市を形成するために，「コンパクトシティ」政策に取り組む自治体も出てきている．しかしながら，現在も地方都市において住宅地開発は行われているのが現状である．
　これまでの民間企業による住宅地開発では，地価の上昇・大量の住宅需要という背景の中で，いかに経費を圧縮して最大利益を確保するかという行動原理が存在した．しかし，地理学では地価下落・需要減少という近年の社会環境の中における民間企業の行動原理は明らかになっていない．また，住宅地開発を行った主体に関する研究の多くは，大都市圏において大規模開発を行った大手を対象にしたものが多く，小規模な開発を行った業者に関しては明らかになっていない．
そこで本研究では，既に人口減少期に突入した地方都市を対象に，住宅地開発を行った業者に着目して，近年の住宅地開発における行動原理を明らかにする．
　松山都市圏では1950年代後半から大規模開発が行われ，1970～1990年代は民間企業による大規模開発が盛んに行われていた．しかし，1973年以降の民間企業による総開発面積のうち70.8%が１ha未満の開発であり，松山都市圏の住宅地は主に小規模な開発によって形成されてきたと言える．また，１ha未満の小規模な開発のおよそ98%が地元企業によって開発されており，小規模な開発は非常にローカルな市場が形成されていた．しかし，1990年代後半から大規模開発の件数が減少し，2000年代以降に入ると大規模開発がほとんど行われなくなり，小規模な開発や中心市街地における分譲マンション開発が主流となった．
　松山都市圏で小規模な住宅地開発を行った業者は，大手ハウスメーカーと，地元木材業者・不動産業者・住宅建築業者・建設業者だった．大手ハウスメーカーは，1960年代に松山都市圏で分譲事業を開始し，現在も分譲事業を継続している．彼らは，宅地開発から販売まで自社で行う業者と，完成した宅地を購入して分譲事業を行う業者の２つのタイプに分かれた．宅地開発から全て行う業者は，地元の土地市場に入り込むために社員を長く愛媛支店に配属するなどの工夫を行い，土地の仕入れに力を入れている．また，建築数目標の達成のために，建売住宅を値引き販売するというメーカーらしい戦略が見られた．今後は住宅建築目標を達成するために，県内各地にいる社員を松山に呼び集め，集中的に営業を行っていくようだ．
　地元木材業者は，自社の保有地・木材を活用するために1960年代から分譲事業を行っていた．木材業者は木材や分譲事業以外にもホテル業・スーパーのフランチャイズなど，事業範囲を拡大していったが，1990年代の不況と木材業界の低迷により，2000年ごろに大幅な事業縮小を余儀なくされた．そのため，現在は分譲事業をほとんど行っていない．木材業者による分譲は，住宅需要の多かった一時期にだけのみ行われた特殊なものであった．
　松山都市圏で分譲事業を行った業者の多くが不動産業者・住宅建築業者で，1970年代に数名で起業した零細な業者が多かった．彼らは，1970年代～1980年代の旺盛な宅地需要を受け，資金に目処が付き次第，分譲事業に参入した．しかし1990年代以降，好景気時に宅地を造成しすぎた業者や，世代交代に失敗した業者が相次いで倒産した．現在，分譲業者が取っている戦略は，①創業当時からの事業を継続する，②建売分譲をやめ，宅地分譲に特化する，③建築条件付き宅地分譲に特化する，という３つのパターンである．また，近年は郊外部の地価の下落が継続していることから，既に市街化した地域の農地や，老朽化したアパートの跡地を開発するケースが増加している．しかし，土地を保有している事をリスクに感じる業者が多く，建売住宅を建てて値引き販売をしたり，建築条件を外したりといった戦略をとる業者も出てきている．
　松山都市圏で開発を行う業者は，需要減少・地価下落の中で様々な戦略を取理，生き残理を測っている．現在の分譲住宅市場を取り巻く環境は芳しくない．しかし，松山都市圏で長く分譲事業を続けてきた業者は，小規模ながらもうまく時代に対応しながら不況期を生き残ってきている．今後も柔軟な対応を取れる業者が生き残っていくだろう．

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Environmental Impact Assessment has been identified a clear role as an instrument to achieve sustainable development. The tendency to associate sustainability solely with environmental sustainability, and not with poverty and development issues, has to be overcome. One of the solution is to introduce Development Impact Assessment which has been proposed in the USA.

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The housing supply system of China was greatly changed from the housing system for employees to housing commercialization after the 1990s in China. The purpose of this study is to clarify changes and new tasks on the legal system, housing supply system, housing policy including those mutual relations in the flow of this housing commercialization. The method of this study is a hearing survey for 5 main subjects concerning housing supply. The phenomenon of the change concerned with housing supply started from the past regional characteristics and housing system for employees in China. Now the policy of housing commercialization has got success in housing condition improvement of residents and active performance of real estate business. However some tasks such as the plan for low-income people and short of labor are also seen as well.

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Indian cities include several different parts. Prior to British colonialism, Indian cities were established in traditional ways with many labyrinthine streets and dead-end streets. In the colonial era, the British colonial government planned tidy towns which were set apart from traditional Indian cities. In colonial cities' areas, there were British civil areas for the British people and cantonments for the British army. This was the typical style of "the colonial city". After independence from Britain, colonial cities were taken over by Indian upper classes.

Since the economic liberalization of 1991, Indian economy has been growing rapidly and large Indian cities, population further grew. In built-up areas, there are many new modern high-rise buildings. Furthermore,recent suburbanization should be noted in Indian cities. Many households have reached affluence and these families want to live in a rich suburban area.

In most Indian cities, it is difficult to acquire a house in a inner city area, because there are strict restrictions on development in line with "the Master plan" for each city. Therefore it is necessary to develop surrounding areas and many households have migrated to these suburban areas. However, the new suburban development is planned in a unique way. Many existing villages in these areas are not included in the plans and their political rights are kept independent from the newly established local governments. Thus, traditional villages which are surrounded by urbanized areas are known as "urban villages".

In the suburbs, many households are part of "gated communities". In general, suburban residents do not have relationships with residents of other gated communities and local villagers.

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1992年6月に地球サミットで採択された行動計画「アジェンダ21」では，人間活動と生態系における水辺域の重要性に着目し，2020年には世界人口の約3/4が沿岸に住むとして，「沿岸国は，自国の管轄下にある沿岸域および海洋環境の総合管理と持続可能な開発を自らの義務とする」 と記載された．しかし水辺空間は，人々が遊ぶ場所，憩いの場所としてだけではなく，その近隣地域は居住地域やオフィス街としても人気が集まっており，人間の諸活動と水環境保全のバランスを考慮する必要があるといえる．これらを踏まえ，本報告では，米国サンフランシスコのミッションベイ地区における多主体連携による地域活動の展開について紹介する．
サンフランシスコ湾に面したダウンタウンに隣接するミッションベイ地区において，総面積303エーカー（約127ha）に住宅6,000戸，カリフォルニア大学サンフランシスコ校，バイオテクノロジー等の業務・商業施設，ホテル等の整備が予定されている再開発事業計画（事業費約20億ドル）があった．1981年にであるカテラス社は，この地区における低密度の郊外型住宅と商業施設の構成案を提案したが，サンフランシスコ市に却下された（ワーナケ案）． 1983年にも同社は，イタリア・ベニスのような運河を造ってその周りに42階の超高層オフィスを建設する計画を企画し，アーバンデザイン賞を受賞したが（ペイ案），周辺住民はサンフランシスコ湾の眺望を遮るなどの理由から猛反発した．このことによりカテラス社は，またもや計画を取り下げることになった．また当時のダイアン市長は，1984年10月に，「超高層建築は好ましくない．アフォーダブル住宅（低所得者向け住宅）を含める必要がある．」とカテラス社に書簡を送り，このことが新たな市民，，市の三者の開発計画の策定の出発点となった．
その後は市民参加の下で計画策定が進められ，住民参加第1案（1987年），住民参加第2案（1990年）が提案された．そして1991年に市と間で開発協定が結ばれたものの，経済情勢の変化から計画は凍結されたままであった． 1996年には開発協定が破棄され，1998年にカリフォルニア大学サンフランシスコ校のキャンパスを立地させる再開発地区の決定がなされた．
この間，市民側は，アフォーダブル住宅の確保や環境保護の目標を掲げて，住民投票で制度化されたプロポジションＭに則って都市開発の総量抑制を行い，再開発計画の策定に参加して市民の意向を取り入れた計画策定に取り組んできた．またこの地区の開発では市および郡は税金を支出しないことになっているが，この理由は，これらの近隣地域では開発が行われることにより，さらに多くの不動産税をもたらすようになるためである．このようにして生じた不動産税の追加税は，この地区のアフォーダブル住宅供給・近隣地域の改善（街路・下水整備）や市の全市的事業に使われることになっている．ミッションベイ地区の不動産所有者は，特別税地区契約を通じてすべてのオープンスペース（公園・道路等）の維持管理費用を負担しなければならない．このようにミッションベイ再開発計画は市民が主体となって策定し，まちの管理も地域が負担することになっているため，いわゆる独立採算制の方式が採られているものといえる．そしての負担のほかには，NPOが事業主体となって住宅整備を行うこともある．
今後は，たとえ都市地域であっても，有効な水環境保全・管理を行うためには，森林・河川・海という水の流れに沿った流域管理の取り組みや，多様な生物の生息空間としての水と緑のネットワークの構築を行うことが必要である．また専門家・研究者，行政，だけで水辺域の再生・整備を行うのではなく，市民意見の反映をどのように行っていくのかも大きな課題となる．
そして以上で述べたことを実現していくためには，行政，市民，NPO，事業者，研究者・専門家などによるパートナーシップが重要であり，さらに市民参加を進めるためには一般社会に向けての環境教育や普及開発活動が必要であるといえる．そのためにはまず，いかに上記のような多主体連携を構築し，これに基づく活動を推進していくことができるのかが重要な課題となる．

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THIS STUDY AIMS AT EXTRACTING IMPORTANT FACTORS REGARDING THE MANAGEMENT OF LIVING ENVIRONMENT FOR FORMULATING A RULE FOR A BETTER TOWNSCAPE. THE FOLLOWING FINDINGS ARE OBTAINED FROM THE ANALYSES : (1) DISTRICT PLANNING SYSTEM AND BUILDING AGREEMENT HAS A CERTAIN EFFECTS ON FORMULATING BETTER TOWNSCAPE. (2) HOWEVER, SOME FACTORS CAN NOT BE CONTROLLED BY THESE METHOD, FOR EXAMPLE MAINTENANCE OF HOUSES AND WAYS OF DWELLING. (3) INCENTIVE METHOD AS WELL AS REGULATION METHOD ARE NECESSARY TO INVOLVE RESIDENTS IN FORMULATING BETTER TOWNSCAPE.

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本研究はハムステッド・ガーデンサバーブ・トラストが実施している具体的な機能を調査し，景観デザイン審査の運営に有効な要因を明らかにする．そのため，地元の住民によるボランティア組織Residents Associationが発行しているSuburb Newsの記事とトラストの会計報告書の分析，RAとトラストからヒアリングを実施した．その結果，次の3点が景観デザイン審査の運営に有効な要因であることが明らかにされた．1）自立的な財源を持つことによって独立した活動組織であること．2）独自の調査分析機能を持つこと．3）専門的な内容を住民にわかりやすく伝達し，住民と相互理解を図るメディエーターとしての機能を持つことであること．これらの知見から，我が国の都市環境の保全に向けたデザイン審査には，独立した活動組織，独自の調査分析機能，専門的な内容を住民にわかりやすく伝達するメディエーターという機能が必要である．

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