高経年賃貸マンションの建築的潜在価値の分析と、社会的価値付加による不動産再生の検討

抄録

福岡市中心部では大規模都市開発が進む一方、高度経済成長期に建設された高経年賃貸マンションの老朽化が都市問題化、しかしその実情把握に必要な情報は不足している。賃貸住宅市場で「築年数」がネガティブ情報で、そのデータも住戸単位が主で建物全体の状況が掴みづらいことが原因だ。同市博多区の「冷泉荘」（築65年・福岡市都市景観賞）は再生による社会的価値増進の成功事例だ。そこで確立した再生手法を元に我々は物件の社会的価値を可視化する、“不動産の社会的価値分析法”を考案した。そこでは「冷泉荘」が類似プロジェクトと比較し社会的価値が大きいことが客観的に確認出来た。古くとも再生の潜在価値の高い物件を見つけ「冷泉荘」同様に再生するには、従来の築年数等での物件評価ではなく、古いからこそ感じる魅力“建築的潜在価値”を持つ物件抽出が必要だ。そこで「レトロ魅力度」を指標に物件検証の取組みを開始した。平面、縦動線、横動線、外観、エントランス、建物構成パーツの形状の魅力度の評価だ。この指標で、まずは建築的潜在価値の高い物件を見つけ、次に社会的価値付加に取り組むことにより、賃貸マンションストック再生の一助としたい。