本稿では，中心市街地活性化・商店街振興・まちなか再生の隘路を明らかにするために，土地の活用段階を所有や管理の状態に応じて網羅的に類型化し，これを基準に関連法令・要綱・答申等の政策文書，行政調査及び先行研究の対象を分類することで，現行制度や政策論の射程を検証した．
結果として，現在の政策や議論は「空き店舗」，「空洞化」又は「スポンジ化」といった外観を課題としているものの，遊休状態や事業放棄された低利用状態，すなわち，外観と異なり，利用者にとっては空かない状態の土地への対策が見落とされ，隘路と化してきたことが明らかになった．
背景として指摘できるのは，現行政策における都市中心部の土地の利用と所有・管理状態とを区別した分析概念の不足，外観重視の都市計画思想，積極的な開発主体や既存組織向けの施策への偏重，市街地開発事業・取引仲介者のインセンティブ低下，及び過少利用土地対策における経済面・地理面の目的を総合する方針の不在である．
これらにより，都市中心部の遊休土地・低利用土地の問題性や専門的な施策の必要性・公共性が見落とされてきたと考えられる．その解決には，言わばスポンジの目詰まりを解消するような，自律的に不動産を再流通させ，人々が自然に凝集する都市像を目指す政策論が求められる．
