The city of Ulaanbaatar used to have total population of 780.9 thousand in 2000, and its population has increased up to 1.2millions in 2007. 85% of the migrated people from other rural areas mostly reside in sub urban ger areas of the city. Thus, the ger areas of Ulaanbaatar are expanding and growing. The main purpose of this paper is to analyze the problems and contradictions existing in the housing policy of the UB city government in the case of the Ger area.

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This is the third part of the study entitled “Study on the Living and Residential Environments in an Apartment Building District in Central Ulaanbaatar, Mongolia.” In this part, based on the results of research to date, for living and residential environment creation in urban apartment building district, it was verified by focusing on life and community awareness of the residents and the actual activity. The common characteristics of Mongolian Residents are the high mobility and rate of moving based on the weakness of real estate value consciousness. Thus community obligations weigh on some old residents. The key factors to resolve these problems are, 1) Consciousness of settle down and community appears, 2) The system which promotes interchange and collaboration of the former and new residents, 3) Construct the management and operation system of apartment building by resident participation.

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The aim of this study is to carry out a comparative analysis of the everyday consciousness, daily and community activities of the nomads living on the outskirts of Ulaanbaatar and the apartment complex dwellers in the urban areas of the city based on the results of actual condition, questionnaires, and interview surveys to obtain basic knowledge for creating the living and residential environments of apartment complexes in urban areas (urban apartment complexes) based on the regional characteristics unique to Mongolia. The results of the surveys revealed that a heightened sense of community and invigoration of various community activities with resident participation in co-operative activities contributed greatly to the creation and maintenance of good living environments. On the basis of the fact that Mongolians, including the nomads and apartment complex dwellers, have a heightened environmental consciousness, the creation and maintenance of green and community spaces in shared outdoor spaces and the performance of community activities with resident participation in co-operative activities and the reuse and recycling of resources among residents and neighboring districts will also contribute to creating good living and residential environments in urban areas, stimulate communities in urban apartment complex areas where these activities are rare, and reduce the environmental load.

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SCIやJCRによる引用分析は制作者の意図とは別に，今日では利用者によって，研究業績査定，購入雑誌審査および投稿雑誌の選定などに唯一の客観的基準として積極的に利用されるようになっている。日本では文献引用影響率の低い日本語の雑誌は敬遠され，一流論文は英文のcore journalsに集中して発表される。日本語の雑誌の質をどうやって高めるかが，今後に残された課題である。SCIによる引用文献調査は第一著者名に依存している。第二著者はすべて第一著者名に置き換えて検索する必要がある。これによってさらに，第二世代検索や共有文献検索を効果的に行うことが出来る。またAddressには機関名と国名が入っているので，特定機関の研究動向を調査するのに便利である。情報の洪水時代を迎え，ますます必要とする関連文献のみをその濃淡に応じて検索する技術が要望される。それに応じてSCIの利用技術も多様化していく筈である。

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1990年以降、社会主義体制下にあった多くの都市は、民主主義体制へと移行しつつある。社会主義化では、土地や住宅は国家のものとされていた。しかし民主主義下において土地や住宅は個人の所有となり、その概念にも変化が生じているものと考えられる。本論文は、このような都市の1つとしてモンゴルの首都ウルを取り上げ、２つの異なるタイプの住宅地に見られる土地と住宅の変容を調査した。その結果、個人の所有する土地と公的な空間の境界はあいまいで、前者が後者を侵食しつつあり、公的空間の明示と基盤の整備、さらには公共意識の醸成が必要である事が明らかとなった。

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This paper tries to investigate proper management system of pastureland where mobile pastoralism is taken place, by means of case study of Mongolia and a simple model based there. Since the allegory of “The Tragedy of the Commons”, it has been often said that pasturelands under common ownership lead to collapse because overuse is inevitable under such ownership, and that transfer of property rights is essential to avoid it. The same is the case of Mongolia, where misuse of pastureland promoted the damage of natural disaster dzud and privatization of pastureland is discussed according to the “Theory of ‘the Tragedy’”. However, researches in many actual commons have shown that “The Tragedy” does not necessarily occur and that the thesis proved to have theoretical errors. Moreover, there proved to be some places where transferring property rights itself caused depletion of natural resources. Therefore, privatization has a defect in its “theoretical” background. Besides, if pastureland is distributed to herdsmen, pastoral movement will no longer be possible, but in regions where water access is fluctuating years or seasons and not correlating between areas within the regions, sedentary pastoralism is less desirable than mobile one in terms of efficiency measured by the numbers of livestock which can be kept there. This is because if movement is allowed, herdsmen can move from an area with bad access to water to an area where herds can have better intake of water.

Because of these, far from solving the management problem, privatization or distribution of pasture-land has the possibility to lessen efficiency in pastureland utilization by impeding pastoral movement. Therefore, in mobile pastoral regions, a system is needed to support and promote movement for efficient and sustainable use of pastureland.

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1．問題の所在

ウ

ルの居住地は，中心部を構成するアパート地区とその周りに広がるゲル地区とに二分される．ゲル地区では，居住者は木柵などで土地を囲ってハシャーと呼ばれる区画をつくり，テント家屋のゲルや，木材などで自作した固定家屋のバイシンを住宅として生活する．アパート地区には，電気や上下水道，セントラルヒーティングが完備されているものの，ゲル地区には電気以外のインフラが備わっていない．アパート地区が社会主義時代に政府によって開発された，また体制移行後に民間企業によって開発されたアパートを中心とする居住地であるのに対し，ゲル地区はハシャーの造成，ゲルの用意・組み立てやバイシン建設に至るまで，すべて居住者が自らの手で担うことによってつくりあげてきた居住地である．

　モンゴルでは，1990年にはじまる社会主義体制からの移行を機に，首都ウ

ルへの人口集中が進んでいる．アパート建設による住宅供給が不足する中，人口増加とともにゲル地区が拡大したが，土地私有の進展を背景にハシャー獲得の方法やその意味合いは変化しつつある．

2．モンゴル・ウ

ルにおける土地私有

　土地が国有であった社会主義時代，ゲル地区のハシャーは行政の定めた場所にのみ許可を得てつくることができた．体制移行後，国有財産の分配化が図られる過程で，投資の活発化や行政による居住者の把握・管理の便宜化を目的に，国際援助機関によって土地私有化の早期実現が求められ，制度改革が進んだ（滝口 2009）．1992年の新憲法制定によって国民の土地私有権が保障され，1994年の土地に関する法律（以下，土地法）では，土地の所有権を持つ主体は唯一国家であり，国民はこれをリースする権利，すなわち期限付き，かつ処分権などを伴わない占有権を持つと定められた．そして2002年の土地法改定および2003年の施行によって，国民には売買や担保化など処分権を有する私有権が認められ，居住目的に限り，1家族につき（後に個人

へ変更），ウルでは700㎡を上限とした土地が一度のみ無償で与えられた（湊 2002）．

3．土地の囲い込みとゲル地区の拡大

ウ

ルにおける土地私有は，法の施行段階で従来の占有権によってゲル地区に住んでいた人に対し，そのハシャーへの権利を私有権に書き換えることを念頭に開始された．しかし実際には，人々が空いている場所を囲い込む行為が活発化し，新たにつくられたハシャーに対して後追い的に私有が認められていった．土地の私有化には，居住者自身による居住環境の改善を誘発し投資が活発になることで，結果的にゲル地区全体の環境が向上することが目論まれていた．しかし，不動産かつ一定の広さを有する土地が個人の主体性に任され早い者勝ちで私有化された結果，ゲル地区は爆発的に拡大し，都市問題と称される事態にまで発展したのである．

4．進むハシャーの商品化

　好条件の場所からハシャーの形成が進みゲル地区が拡大していった結果，中心部から遠く離れた郊外でなければ新しく土地を囲い込むことは困難となり，中心部ではすでに囲われた土地の売買が進んでいる．商品化の対象はハシャーのみならず，本来はセルフビルドであったバイシンにまでおよび，「立地条件の良いバイシン付きのハシャー」は高値で取引きされる．好条件のハシャーに対する価値の高まりを受け，地権者の中には土地の一部分を売り払って利益を得る人や自身はアパートへと住まいを移しながらも土地は所有したまま賃貸に出す人，そうしたハシャーを買う人や賃貸して住まう人などが見られる．つまり，ゲル地区が拡大していく過程で，本来は自らつくることで獲得する対象であったハシャーは，資金を投じて買う対象へと変化してきており，ゲル地区に住まうにも経済的な基盤が必要になりつつあることをうかがわせる．

滝口　良 2009. 土地所有者になるために——モンゴル・ウ

ル市における土地私有化政策をめぐって. 北方人文研究 2: 43-61.

湊　邦生 2002. モンゴル国土地関連法令集. モンゴル研究20: 101-137.

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