1. 研究課題 1990年代後半以降，都市中心部において供給が増加し，都市の居住地域構造が変化してきた。特に，2000年代には東京都区部を中心に超高層の供給が増加し，単独世帯や夫婦のみ世帯などの小規模世帯だけでなく，夫婦と子からなる核家族世帯による都心周辺部での住宅購入が容易になった。本研究は，1990年代後半以降の東京大都市圏における供給の進展過程を，特に超高層の供給に着目して分析する。さらに，超高層の供給が顕著である江東区豊洲地区における供給の特性と購入者の比較物件の分析から，東京大都市圏における供給構造の変容を議論にする。 　江東区豊洲地区におけるアンケート調査は，2009年10月に1934世帯に配布し，306世帯から回答を得た（15.8％）。インタビュー調査は，アンケート回答者のうち32世帯に対して2010年5～6月に実施した。 2．東京大都市圏における供給の変遷 　不動産経済研究所「全国市場動向」によると，東京大都市圏における供給戸数は，1999年から2004年に増加，その後減少している。1998年までは80_m2_以上のは周辺県でのみ確認されたものの，2005年以降（図）は，超高層の供給が増加したことの影響を受けて東京都区部内においても確認できるようになった。同研究所「新規・データ・ニュース（2010．4.7．）」によると，超高層の供給は，2000年以降増加してきた。2010年3月末現在，2010年度以降に完成を予定している超高層は345棟（113,782戸）であり，その約50%を東京23区内の物件が占めている。東京大都市圏における2000年代以降の供給の変遷を明らかにするためには，超高層の開発が著しい豊洲地区における事例を検証する意義は大きいと考える。 3．豊洲地区における開発と購入世帯 江東区豊洲地区においては，三井不動産などが商業施設と一体化した超高層群の供給を行ったが，これらには多様な価格帯や間取りの物件が含まれた。居住地選択の過程では，多くの居住者がインターネットを利用し，東京都心部および東京湾岸部において同時期に販売された超高層と比較している例が多くみられた。

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The purpose of this study is to present the factors behind the slow progress of renewal of super-aged condominiums and the clues to the solution. We conducted a simulation of rebuilding and sale of the site, using super aged condominiums in Nagoya city. It became clear the current situation and measures to make it difficult to renew due to the lack of surplus floor-area ratio.

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 The construction cost of a condominium is more expensive than a detached residence. Therefore, it is necessary to keep the condominium in a good condition and use it as long as possible. But someday it will be necessary to rebuild that condominium and we need to develop a new rebuilding system that the resident can agree to rebuild it by decreasing a financial burden of the residents. And for that aim, it is important to convert the rebuild one from the condominium to the rental apartment (from the ownership to the use).
 The rebuilding by the general incorporated association as the civil trust can secure the continuity of the business and eliminate various risks under construction and manage the rebuilding housing. This system is basically not to increase the number of the dwelling units and also can keep the conventional open space. The support fund by the administration will be repaid and that repaid fund will be reused as the support for the rebuilding of another condominium. In addition to this, this system also will be able to make another fund support for the rebuilding of other condominium by using their own fund. The administration is also able to let this rental dwelling units have the function of the public housing and this will be the incentive to do a public support for a condominium rebuilding.
 After rebuilding the condominium, it will be the nonprofit rental housing that the civil trust organization owns. And at time of the end of the trust, that organization will continue as the general incorporated association.
 This system will be the independent sustainable housing system managed by the residents.

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 In Japan, the number of condominiums constructed under the previous laws number approximately 1.5 million and they will exceed 50 years of age in approximately 2030. These aged condominiums have problems with their construction, such as inadequate seismic resistance and functional aging conditions. Moreover, the residents of these old condominiums have aged, which means a decrease in the labor force for the president of the Condominium Management Association. Therefore, the rebuilding of condominiums has become a social problem.
 This study specifically focuses on the experience of rehabilitation and the awareness of seismic resistance and aging conditions, and investigates their impact on the reconstruction intentions of residents of old condominiums through online questionnaires. The number of valid responses received was 1,697.
 The results demonstrate the following.

 i) According to the questionnaire results, 32.1% of panels approve of and 18.9% of panels oppose the rebuilding of condominiums. Focusing on age, it is higher in younger the age groups, especially thirties recognize strongly. By region, the intention of panels from the central five wards of Tokyo metropolis is strong in comparison with Kansai region and suburban city. In addition, the earlier the completion of a building and the earlier the time of move-in, the stronger the intention to rebuild.
 ii) For older buildings, panels have experience of discussing the rebuilding of the condominium. Their intentions to rebuild are stronger than panels who have not had the opportunity to engage in such a discussion. Moreover, panels who lacked experience of discussing rebuilding were unable to clearly indicate their intention to rebuild. Thus, it is difficult to feel that a discussion concerning rebuilding will occur in the future. Meanwhile, focusing on the intentions of permanent residents who are in conflict with the intention to rebuild condominiums, panels who want to dwell in these condominiums for a long time were raised in opposition to their rebuilding.
 iii) The experience level of rehabilitation had an impact on awareness of seismic resistance and aging conditions; for example, experience of large-scale remodeling in residential units can ease awareness of facility degradation, while experience of major renovations can ease awareness of the aged building exterior.
 iv) Experiences of large-scale remodeling and seismic resistance have demonstrated main effects and positive intentions regarding rebuilding. It is understood that these experiences provide recognition of the age of condominiums.
 v) Awareness of aging condominiums is one of the factors that demonstrates an intention to rebuild. In particular, awareness of facility obsolescence and seismic reinforcements, which are impossible to support through major renovation, are one of the motivations for looking favorably on rebuilding intentions.
 vi) Compared with the experience level of seismic reinforcements, there is a statistically significant awareness of seismic resistance. However, compared with rebuilding intentions, panels with experience of seismic reinforcements who felt anxiety regarding seismic resistance demonstrated a positive intention to rebuild.

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東日本大震災による被災

マンション

ネットワーク立ち上げと課題　－茨城県の場合ー
○藤本　佳子＊　（＊

マンション

管理研究所　元千里金蘭大学）
[目的]　東日本大震災の被災の復興過程で生じた問題点を明らかにし文１）、迅速な復旧・復興が進むように取り組むべき課題を整理した文2)。復旧過程に差が生じていたが、類似した問題を抱えていた。そこで調査報告会参加の被災管理組合によびかけ、管理組合の意見交換の場を提供することとし、管理組合ネットワークを立ち上げる準備会文3)を発足し、ネットワークを立ち上げ、情報交換活動を展開することである。
[方法]　被災報告会を2012年6月23日(土)に茨城県水戸市で開催、ネットワーク作りを呼びかけ、賛同した12管理組合に対し会合を持った。調査時期は、2012年7月3日、9月5日、2013年2月5日、3月6日、4月17日、5月18日、6月4日、7月3日、7月7日、9月18日に設立した。10月22日設立セミナー、11月23日、2014年1月27日の13回である。
[結果]　 第1回目準備会で、被災の状況と復旧方法等、第2回準備会は、管理組合ネットワークの重要性、第3回準備会では、東北管理組合連合会から理事を招へいし、宮城県被災復旧の問題点を把握した。7月7日には、「つくば市連絡会設立セミナー」に4人で参加し交流を持った。ゆくゆくは茨城県管理組合ネットワーク設立を目標としている。2013年9月18日に、「水戸市管理組合ネットワーク」を立ち上げた。（文１、文2、文3、同会第64回大会、同会関西支部第34回報告会、同会第65回大会でネットワークの必要性を報告した。）

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This paper, based on questionnaire and interview survey, clarifies how super high-rise condominiums in the Tokyo Metropolitan Area dealt with the Great East Japan Earthquake on 11 March 2011. Most super high-rise condominiums suffered elevator failures, and the residents crowded on the first floor soon after the eartquake. During the elavator downtime, some common facilities such as meeting rooms, lobbies and party rooms worked as places for temporary and overnight refuges. Such uses were necessarily not preliminarily expected.

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